Immeuble vacant : Une exclusion visant les dommages causés par vandalisme est-elle opposable au créancier hypothécaire ?
Me Isabelle Hudon, avocate-conseil de notre groupe assurance, a commenté la décision de la Cour d’appel rendue dans Roma Capital inc. c. Intact compagnie d’assurance, 2023 QCCA 307.
Rappelons tout d’abord, que c’est en 1990 que la Cour suprême reconnaissait officiellement, au Québec, la théorie des deux contrats permettant de protéger le créancier hypothécaire contre les actes, négligences ou déclarations du débiteur hypothécaire. Malgré tout, la portée du deuxième contrat, constaté par la clause de garantie hypothécaire contenue au contrat d’assurance, fait encore l’objet de certains débats.
Dans la présente affaire, alors qu’un contrat d’assurance protégeant la propriété d’un assuré et contenant la clause de garantie hypothécaire type est en vigueur, l’immeuble en question est détruit par un incendie. Au même moment, Roma Capital inc. détient une importante hypothèque sur ledit immeuble. Lors de l’incendie, l’immeuble est vacant en raison de rénovations, laquelle situation a été déclarée à l’assureur, acceptée et prévue dans un avenant à la police d’assurance. L’assureur mène enquête et conclut que l’incendie est dû à un acte de vandalisme. Ainsi, l’assureur applique une exclusion prévue à la police d’assurance et refuse d’indemniser. Suivant son refus, le présent recours est intenté par Roma contre Intact.
La Cour supérieure a donné raison à l’assureur puisque, selon elle, la clause d’exclusion est effectivement opposable au créancier hypothécaire, et ce, malgré la présence dans le contrat d’assurance de la clause de garantie hypothécaire.
Quant à la Cour d’appel (il y a une dissidence), celle-ci a interprété la police d’assurance dans son ensemble, les circonstances particulières de l’affaire et renversé la décision rendue par la Cour supérieure pour donner raison à Roma.
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