La théorie des deux contrats : L’étendue de la protection s’applique jusqu’où pour le créancier hypothécaire ?
Nouvelles, Assurance
Me Isabelle Hudon, avocate-conseil de notre groupe assurance, a rédigé une nouvelle chronique sur la limite de protection des créanciers hypothécaires.
Elle débute tout d’abord par rappeler la décision de principe rendue par la Cour suprême du Canada en 1990, soit Caisse populaire des Deux Rives c. Société mutuelle d’assurance contre l’incendie de la Vallée du Richelieu, [1990] 2 R.C.S. 995 sur la théorie des deux contrats. Cette décision prévoit que lorsque le contrat de prêt contient une clause d’assurance, et que le contrat d’assurance contient une clause de garantie hypothécaire, la faute intentionnelle du débiteur hypothécaire n’est pas opposable au créancier hypothécaire.
Par contre jusqu’où cette protection s’étend ? La protection est limitée par les termes mêmes de la clause de garantie hypothécaire, lesquels peuvent être sujets à interprétation.
Dans cette chronique, Me Hudon analyse d’abord le cas des fausses déclarations initiales de risque menant l’assureur en vertu des articles 2408 et 2411 du Code civil du Québec à la nullité ab initio du contrat et l’impact du second contrat protégeant le créancier hypothécaire.
Elle fait également une brève analyse du problème lié au consentement du créancier hypothécaire en vertu de la décision Banque Toronto-Dominion c. Général Accident compagnie d’assurances du Canada, [1999] R.J.Q. 349.
Elle aborde tout aussi les cas particuliers liés à la vacance ou à l’inoccupation qui sont deux situations non opposables au créancier hypothécaire. Dès lors qu’un créancier est avisé de la situation il doit, en vertu des obligations prévues au Code civil du Québec, en aviser l’assureur.
Ainsi, dans cette courte chronique, Me Hudon confirme qu’au Québec, la théorie des deux contrats s’applique. Cependant, il y a aura toujours des situations où l’intervention des tribunaux devient nécessaire pour déterminer si une condition de la police d’assurance entre réellement en contradiction avec la clause hypothécaire.
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